未來房市發展 十大結構性的重大改變(下)

【轉載 資料來源：理財周刊/ 李同榮 /房市放大鏡  日期：2023/09/07】

上期周刊談到未來房市發展的十大結構性重大改變，由於篇幅有限，只有論述前五大結構性改變，分別是：

(一)中南部長線看好，十年翻轉

(二)高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂

(三)兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞

(四)豪宅小宅兩樣情，單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞

(五)人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園

本期繼續為讀者分析第六項到第十項重大改變，分別是：

(六)重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】

筆者認為，這波房市第六循環結束後，未來房市第七循環中，將由高鐵軌道經濟、新興重劃區、工業園區，三大引擎啟動下一波榮景，在嬰兒潮時代出生者屆齡大量的退休潮，勞動力將大幅下降，而AI介入房產行銷藉以解決勞動力不足問題，另一方面，風險控管的企業治理朝向輕資產微經營的環境下，合建市場與租賃市場崛起，同時，在經濟轉型中，GDP提升將帶動一波大換屋潮時代來臨。分別詳述如後：

(六)高鐵軌道經濟、重劃區、新興工業區，三大引擎帶動房市榮景：未來全台房市推動，將由高鐵軌道經濟串連各都會新興重劃區與產業工業園區，成為房市長線發展的三大引擎。高鐵通車多年，但高鐵各站位置大都距離都會中心較遠，缺乏生活機能帶動，以致投資吸引力不足而影響招商進度。近年來高鐵帶動全台一日生活圈，大型商場紛紛進駐高鐵站特區，建商信心增強且勇於推案，因房價基期低，因此漲勢凌厲，如台南歸仁高鐵與桃園青埔高鐵，都在OUTLET進駐帶動下，商圈逐漸成熟，生活機能也逐漸增強，往後台中烏日的SOGO娛樂城、高雄左營的北城計劃、南港台壽的LaLaPort，都將複製台南歸仁與桃園青埔的成功經驗，創造新興商圈，並透過交通建設串連新興重劃區與工業區產業園區，成為都會房市推展的三大引擎。

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能：AI將介入房產的企業組織行動化與銷售自動化，並促進產業生產與行銷效能，同時將大部分企業組織與作業流程去中間化的趨勢越來越明顯。筆者三十年前就預見AI銷售自動化的時代會來臨，因此三十年前選擇在天母經營房仲業時，排除傳統掛看板銷售方式，應用土法煉鋼模式將商圈地理資訊與圖片，以及市場市調行情一筆一筆輸入電腦資料庫，再應用最古老的語言程式串聯成為委託售案的「即時整編銷售計劃書」，並同時輸入各種銷售數據，做為自動化銷售預測的分析基礎，也就是現在的AI替身，差別在於AI具有快速的判讀與自動運算的能力。未來的AI也將扮演房產的企劃、行銷、策略…等顛覆性的角色，大幅提升行銷的效能。

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機：在未確定的國際與兩岸地緣政治變局下，未來十年，企業治理將是「除法與減法」的經營時代，除了高科技產業需投入重資產與設備，建築業也因囤地困難與政策不友善，經營模式將朝向輕資產方向規劃，都更整合與合建市場受青睞，休閒不動產也朝向專業包租代管模式，減輕資產投資壓力並同時達到風險控管的效能。

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起：六十年前嬰兒潮時代，大量的出生人口現在都屆齡退休年齡，因此未來五年全台勞動力將會懸崖式下滑，老年人以房養老，再也沒能力資助年輕人購屋，年輕人月光族盛行，對高房價產生畏懼，不願儲蓄存錢買房，因此剛性需求購屋能力大幅降低，五年後以租代買趨勢盛行，租賃市場將會大幅崛起。

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】：再過幾年，全台四十年以上屋齡將過半，目前五十年以上屋齡已破百萬戶，未來十年將達到三百萬戶，這些老舊屋齡不但安全堪慮，且逐漸面臨新屋排擠而淘汰轉為租賃或空置，不能都更老屋將越來越不值錢，筆者深信，只要台灣經濟順利轉型，且GDP持續成長，房市將會掀起一波巨大的換屋潮。

(本文部分內容摘自李同榮新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》)