未來房市發展，十大結構性的重大改變(上)

【轉載 資料來源：理財周刊/ 李同榮 /房市放大鏡  日期：2023/08/24】

筆者在今年六月出版的新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》中，特別強調2023年房市會進入以盤代跌或微跌的局面結束第六循環，此波微跌的時程不會太久，六都跌幅也會很小，市場在2025年可能就會正式進入第七循環。

未來房市進入新循環的十年中，最大的特色是南北均衡發展，中南部房市大翻轉，在這新的十年房市第七循環中，台灣將會經歷兩岸地緣政治緊張局勢的洗禮，房市有可能會有短線大起大落的震盪走勢，但終將回歸到基本面的發展軌道上，預測未來房市長線發展將產生十大結構性的重大改變：

(一)中南部長線看好，十年翻轉：南北建設均衡發展，高鐵軌道經濟帶動一日生活圈，中南部長線看好，下一波循環，仍然看好十年大翻轉，台中地理優勢與國際都會角色，南北雙逢緣，全台最具發展潛力城市，台南、高雄也將並駕齊驅。

(二)高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂：自2019中美商戰啟動後，這四年來大陸台商製造業大回流，資金挹注受惠最大城市集中在中南部，加上政策支持高科技產業鏈南移，就業人口增加，不但終止北漂現象，且過去北漂青年陸續出現不少返鄉創業的案例，中南部產業轉型促進地區性繁榮發展可期。

台南因台積電率先進駐南科並已實質量產，帶動上中下游產業鏈南移，並提供上萬以上就業人口，房市發展也由東區大量北移，周邊新市、善化、永康、安南都是受惠的行政區，同時南科向南延伸至路竹、橋頭、仁武、楠梓…形成科技Ｓ廊帶發展走廊。

高雄除了銜接上述Ｓ廊帶科技走廊，且大力推動5G、光電、綠能投資，將扭轉顛覆過去被詬病的重污染工業區印象，成為全新發展的城市。

(三)兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞：經過三度在台徒步環島，我發現近年台南房市爆發力為全台之冠不無道理。這幾年台南人一直想不通，人口沒增加，新房子卻越蓋越多，到底要賣給誰？回顧三年前我到台南演講時，就曾大膽做出三點預測：

預測一：台南房市會是六都漲幅最強的城市。當時台南人不大相信。

預測二：兩代不同堂趨勢會在南部發酵。當時台南人更不相信。

預測三：透天轉型大廈的時機將趨成熟。民風保守的台南人還是不相信。

如今不到三年，在通貨膨脹壓力下以及年輕人期待置產的需求下，老年人紛紛出錢幫小孩置產，年輕人也樂得自立門戶，在預算有限與喜新厭舊的選擇下，中小坪數的大樓最符合年輕人期待，因此，重劃區新建大樓如雨後春筍般大量供給。

(四)豪宅小宅兩樣情，單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞：台北市豪宅動輒五、六億的產品將逐漸式微，平均住三到四人的200多坪空間，不但總價高，政府對豪宅政策也不友善，使得這波循環中台北豪宅市場至今單價尚未回到過去高點，西華富邦推出均價260萬，至今只剩235萬上下，因此建商將會規劃單身貴族小豪宅吻合市場需求。

可預見將來台北豪宅每坪250萬已近天花板價，而中南部豪宅每坪60萬卻是地板價。

(五)人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園：由於台北捷運網與新北三環六線捷運網再連結台北桃機線捷運，所以交通建設擴大都會、縮短台北桃園距離，台北人口往新北流入，新北人口往桃園流入，台北桃園成為一小時生活圈，而桃園房價只有台北三分之一，未來北台灣房市看好桃園的發展潛力，尤其現在的青埔與未來的航空城計畫。

未來航空城計畫，從捷運綠線G14-G18通過整個航空城腹地接桃機A16的整體區段徵收開發案合計有4254.26公頃，包括產業專用面積563公頃，規模之大全台之冠。

由捷運綠線G14-18連結A16-18桃機捷運到青埔，是未來十年北台灣最具發展潛力的帶狀產業、商業、航空、物流、住宅聚集的新興地區。

未來房市除了前五大重大結構性改變，尚有：

(六)重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】

(詳文下期待續…)