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【轉載 資料來源：行政院/新聞傳播處  日期：2023/10/13】

桃園航空城是國家重大建設計畫，現已進入區段徵收工程、安置住宅興建、安置街廓配地階段，對於部分拆遷居民今（13）日至行政院陳情所提之訴求，行政院表示，感謝航空城範圍內居民承擔了國家重大建設，今天居民對重建家園的聲音與訴求，行政院會要求相關單位納入研議，並要求桃園市政府重新檢討拆遷安置方案，行政院會督促交通部及桃園市政府以「居住正義」、「居民權益極大化」、「蛋黃區蛋白區標準一致」、「落實先建後遷」等原則，處理拆遷補償及安置工作。


針對桃園市政府所提出第三階段自願搬遷規劃，因居民尚有不同意見，行政院已請交通部退回桃園市政府再研議，務必再提高補償標準；針對評點問題，交通部將請桃園市政府檢討評點調整，交通部加碼補償的20%也會配合調整；至於機場園區安置住宅配售價格，若因營建物價上漲導致成本增加，宜由中央及地方政府適度吸收營建漲幅，行政院將請相關單位配合辦理；至於先建後遷配套方案，行政院會督請桃園市政府完成五大管線、聯外道路等重要基礎設施後，再行辦理安置街廓點交作業。


後續計畫推動及拆遷安置檢討重點如下：


一、具體盤點區徵公共工程工期並加速完成 
為落實先建後遷原則，行政院認為，五大管線、聯外道路等重要基礎設施完成後，再繼續辦理安置街廓土地點交作業為宜。因此，行政院請交通部與桃園市政府協調，若市府安置街廓、安置住宅及區段徵收工程期程有所調整，必須及早決定全區動工基準日，延後的配套也必須一併完成。針對安置街廓交地問題，考量點交後住宅重建工作，安置街廓的公設必須完竣。因此，桃園市政府辦理區段徵收安置街廓工程所涉五大管線、聯外道路等基礎設施完成與否，涉及住宅重建的基本需求。行政院督請桃園市政府積極趕辦、詳實評估工程完工期程，據以落實先建後遷各項配套方案。

二、建物評點基礎及加發補助計算時點要清楚明確，與住戶充分溝通說明 
桃園航空城已於今（112)年4月完成安置土地分配作業，並陸續完成登記及權狀發放作業，將配合公共工程進度陸續辦理土地點交，原則應以土地完成點交為重建安置年，所以今年如果因公共工程延宕致未完成點交，則應以明（113）年為居民重建安置年。


內政部土地徵收審議小組在110年審查航空城區段徵收計畫書時決議，請交通部民航局及桃園市政府在居民重建時，需考量營建物價的情形，規劃協助及補助方案，由於近幾年營建工程物價指數確有波動情形，為保障居住正義，故在當日的行政院會議中，經與交通部民航局及桃園市政府共同討論後，原則以桃園航空城建物徵收當期桃園市拆遷地上物補償自治條例規定之建物評點12.2元與今（112年）建物評點14.7元間之變動幅度約20%，做為補助基準，協助居民重建。桃園市政府在會中報告第三階段優先搬遷措施加發8%建物補償的獎勵金，經行政院決議採優於桃園市政府之方案，即加碼建物補償的獎勵金由8%提高至10%、租金補貼30萬元、加發1份人口搬遷費等措施。但針對第三階段自願搬遷方案，今天部分拆遷戶訴求認為不妥適，宜請聽取居民意見重新檢討並充分溝通。


三、針對拆遷評點，倘經桃園市政府檢討調整，民航局將秉持「蛋黃區蛋白區標準一致」、「拆遷重建基準由桃市府決定」原則配合辦理
行政院副院長鄭文燦於桃園市長任內，將建物評點計值由 105年之10.1元逐年調增為111年（112 年 8 月前）之 14.7元，調增幅度達46%，而目前桃園市政府係將建物評點 計值調整為112年9月之14.8元，僅調整0.1元。部分拆遷戶訴求希望提高評點，考量依法評點調整權責在桃園市政府，交通部前於10月上旬要求民航局請桃園市政府妥為研議方案後提出。行政院表示，航空城拆遷補償議題，係由桃園市政府依「桃園市興辦公共工程地上物拆遷補償自治條例」規定辦理，倘經桃園市政府檢討調整，民航局將秉持「蛋黃區蛋白區標準一致」、「拆遷重建基準由桃市府決定」原則配合辦理。原本依照評點14.7元提高民宅拆遷補償20%，若評點有所調整，則民宅拆遷補償也會提升。


四、安置住宅配售價格，隨營建物價上漲等因素增加之營建成本，允宜由政府適度吸收 
至於機場園區安置住宅配售價格，係桃園市政府及民航局依營建成本及政策土地價格計算，在111年之前，安置住宅土地計價為評定地價打四折，安置住宅建築成本以111年尚未追加預算前計價，約為每坪18萬元至20萬元。今年桃園市政府計價方式為採計因為營建物價指數增加，安置住宅建築成本必須追加預算，導致安置住宅價格提高。行政院認為，為落實協助搬遷民眾安置，降低拆遷戶安置負擔，於工程發包後隨營建物價上漲等因素增加之營建成本，允宜由政府適度吸收，落實拆遷戶居住權益。

行政院將透過桃園航空城核心計畫專案小組督請交通部、桃園市政府等相關單位，秉持保障民眾權益立場推動桃園航空城拆遷重建等各項重要工作，以符落實保障居住權益的前提。

網站來源：桃園航空城計畫拆遷重建方案說明

【轉載 資料來源：理財周刊/ 李同榮 /房市放大鏡  日期：2023/09/07】

上期周刊談到未來房市發展的十大結構性重大改變，由於篇幅有限，只有論述前五大結構性改變，分別是：

(一)中南部長線看好，十年翻轉

(二)高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂

(三)兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞

(四)豪宅小宅兩樣情，單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞

(五)人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園

本期繼續為讀者分析第六項到第十項重大改變，分別是：

(六)重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】

筆者認為，這波房市第六循環結束後，未來房市第七循環中，將由高鐵軌道經濟、新興重劃區、工業園區，三大引擎啟動下一波榮景，在嬰兒潮時代出生者屆齡大量的退休潮，勞動力將大幅下降，而AI介入房產行銷藉以解決勞動力不足問題，另一方面，風險控管的企業治理朝向輕資產微經營的環境下，合建市場與租賃市場崛起，同時，在經濟轉型中，GDP提升將帶動一波大換屋潮時代來臨。分別詳述如後：

(六)高鐵軌道經濟、重劃區、新興工業區，三大引擎帶動房市榮景：未來全台房市推動，將由高鐵軌道經濟串連各都會新興重劃區與產業工業園區，成為房市長線發展的三大引擎。高鐵通車多年，但高鐵各站位置大都距離都會中心較遠，缺乏生活機能帶動，以致投資吸引力不足而影響招商進度。近年來高鐵帶動全台一日生活圈，大型商場紛紛進駐高鐵站特區，建商信心增強且勇於推案，因房價基期低，因此漲勢凌厲，如台南歸仁高鐵與桃園青埔高鐵，都在OUTLET進駐帶動下，商圈逐漸成熟，生活機能也逐漸增強，往後台中烏日的SOGO娛樂城、高雄左營的北城計劃、南港台壽的LaLaPort，都將複製台南歸仁與桃園青埔的成功經驗，創造新興商圈，並透過交通建設串連新興重劃區與工業區產業園區，成為都會房市推展的三大引擎。

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能：AI將介入房產的企業組織行動化與銷售自動化，並促進產業生產與行銷效能，同時將大部分企業組織與作業流程去中間化的趨勢越來越明顯。筆者三十年前就預見AI銷售自動化的時代會來臨，因此三十年前選擇在天母經營房仲業時，排除傳統掛看板銷售方式，應用土法煉鋼模式將商圈地理資訊與圖片，以及市場市調行情一筆一筆輸入電腦資料庫，再應用最古老的語言程式串聯成為委託售案的「即時整編銷售計劃書」，並同時輸入各種銷售數據，做為自動化銷售預測的分析基礎，也就是現在的AI替身，差別在於AI具有快速的判讀與自動運算的能力。未來的AI也將扮演房產的企劃、行銷、策略…等顛覆性的角色，大幅提升行銷的效能。

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機：在未確定的國際與兩岸地緣政治變局下，未來十年，企業治理將是「除法與減法」的經營時代，除了高科技產業需投入重資產與設備，建築業也因囤地困難與政策不友善，經營模式將朝向輕資產方向規劃，都更整合與合建市場受青睞，休閒不動產也朝向專業包租代管模式，減輕資產投資壓力並同時達到風險控管的效能。

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起：六十年前嬰兒潮時代，大量的出生人口現在都屆齡退休年齡，因此未來五年全台勞動力將會懸崖式下滑，老年人以房養老，再也沒能力資助年輕人購屋，年輕人月光族盛行，對高房價產生畏懼，不願儲蓄存錢買房，因此剛性需求購屋能力大幅降低，五年後以租代買趨勢盛行，租賃市場將會大幅崛起。

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】：再過幾年，全台四十年以上屋齡將過半，目前五十年以上屋齡已破百萬戶，未來十年將達到三百萬戶，這些老舊屋齡不但安全堪慮，且逐漸面臨新屋排擠而淘汰轉為租賃或空置，不能都更老屋將越來越不值錢，筆者深信，只要台灣經濟順利轉型，且GDP持續成長，房市將會掀起一波巨大的換屋潮。

(本文部分內容摘自李同榮新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》)

網頁來源：未來房市發展 十大結構性的重大改變(下)

【轉載 資料來源：理財周刊/ 李同榮 /房市放大鏡  日期：2023/08/24】

筆者在今年六月出版的新書《房市超狂大預測～“邪惡的第七循環”降臨》中，特別強調2023年房市會進入以盤代跌或微跌的局面結束第六循環，此波微跌的時程不會太久，六都跌幅也會很小，市場在2025年可能就會正式進入第七循環。

未來房市進入新循環的十年中，最大的特色是南北均衡發展，中南部房市大翻轉，在這新的十年房市第七循環中，台灣將會經歷兩岸地緣政治緊張局勢的洗禮，房市有可能會有短線大起大落的震盪走勢，但終將回歸到基本面的發展軌道上，預測未來房市長線發展將產生十大結構性的重大改變：

(一)中南部長線看好，十年翻轉：南北建設均衡發展，高鐵軌道經濟帶動一日生活圈，中南部長線看好，下一波循環，仍然看好十年大翻轉，台中地理優勢與國際都會角色，南北雙逢緣，全台最具發展潛力城市，台南、高雄也將並駕齊驅。

(二)高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂：自2019中美商戰啟動後，這四年來大陸台商製造業大回流，資金挹注受惠最大城市集中在中南部，加上政策支持高科技產業鏈南移，就業人口增加，不但終止北漂現象，且過去北漂青年陸續出現不少返鄉創業的案例，中南部產業轉型促進地區性繁榮發展可期。

台南因台積電率先進駐南科並已實質量產，帶動上中下游產業鏈南移，並提供上萬以上就業人口，房市發展也由東區大量北移，周邊新市、善化、永康、安南都是受惠的行政區，同時南科向南延伸至路竹、橋頭、仁武、楠梓…形成科技Ｓ廊帶發展走廊。

高雄除了銜接上述Ｓ廊帶科技走廊，且大力推動5G、光電、綠能投資，將扭轉顛覆過去被詬病的重污染工業區印象，成為全新發展的城市。

(三)兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞：經過三度在台徒步環島，我發現近年台南房市爆發力為全台之冠不無道理。這幾年台南人一直想不通，人口沒增加，新房子卻越蓋越多，到底要賣給誰？回顧三年前我到台南演講時，就曾大膽做出三點預測：

預測一：台南房市會是六都漲幅最強的城市。當時台南人不大相信。

預測二：兩代不同堂趨勢會在南部發酵。當時台南人更不相信。

預測三：透天轉型大廈的時機將趨成熟。民風保守的台南人還是不相信。

如今不到三年，在通貨膨脹壓力下以及年輕人期待置產的需求下，老年人紛紛出錢幫小孩置產，年輕人也樂得自立門戶，在預算有限與喜新厭舊的選擇下，中小坪數的大樓最符合年輕人期待，因此，重劃區新建大樓如雨後春筍般大量供給。

(四)豪宅小宅兩樣情，單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞：台北市豪宅動輒五、六億的產品將逐漸式微，平均住三到四人的200多坪空間，不但總價高，政府對豪宅政策也不友善，使得這波循環中台北豪宅市場至今單價尚未回到過去高點，西華富邦推出均價260萬，至今只剩235萬上下，因此建商將會規劃單身貴族小豪宅吻合市場需求。

可預見將來台北豪宅每坪250萬已近天花板價，而中南部豪宅每坪60萬卻是地板價。

(五)人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園：由於台北捷運網與新北三環六線捷運網再連結台北桃機線捷運，所以交通建設擴大都會、縮短台北桃園距離，台北人口往新北流入，新北人口往桃園流入，台北桃園成為一小時生活圈，而桃園房價只有台北三分之一，未來北台灣房市看好桃園的發展潛力，尤其現在的青埔與未來的航空城計畫。

未來航空城計畫，從捷運綠線G14-G18通過整個航空城腹地接桃機A16的整體區段徵收開發案合計有4254.26公頃，包括產業專用面積563公頃，規模之大全台之冠。

由捷運綠線G14-18連結A16-18桃機捷運到青埔，是未來十年北台灣最具發展潛力的帶狀產業、商業、航空、物流、住宅聚集的新興地區。

未來房市除了前五大重大結構性改變，尚有：

(六)重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】

(詳文下期待續…)

網頁來源：未來房市發展，十大結構性的重大改變(上)

【轉載 資料來源： 聯合報／ 記者鄭國樑／桃園報導 日期：2023/08/20】

桃園航空城開發案住戶搬遷計畫共分3期，第1、2期因配合政府優先搬遷分別可領20%、15%拆遷補償費作為獎勵，第3期原本無此優惠，但政府近日拍板第3期也能領10%補償費，另有租金補貼30萬元和人口搬遷費；政府雖祭出獎勵，但民眾仍不埋單，一部分期待獎勵金能再提高，一部分則希望安置街廓盡早完成，不願搬離家鄉。

桃園航空城第3期搬遷計畫約有2200棟住戶，部分位於中央政府開發的蛋黃區，部分位於地方政府籌設的蛋白區，因此補助辦法是由中央與地方共同研擬，補償費和獎勵金由各自的基金或公庫支付，實際需要多少經費，有待盤點住戶數量計算。不過，獎勵辦法是針對明年10月31日前搬遷的第3期住戶，超過期限則不適用。

雖然政府提出獎勵方案，但航空城園區仍有居民不埋單，原因在於市長張善政競選時曾提15%獎勵金，比現有的獎勵方案還高，部分民眾對張善政版本仍有期待。另一方面，航空城計畫是分區開發，有民眾取得安置街廓配地，評估開發期程如果順利，搬遷期限前能在配地蓋好新房子入住，因此不願搬離家鄉。桃園市議員游吾和與徐其萬表示，張善政競選時和當選後提給這些住戶15%的搬遷「扶助金」，雖然比行政院提出的10%高，但是如果加上租金補貼和搬遷費，行政院版本仍是利多，但是問題在於現在留在航空城園區的民眾大多希望能直接入住，不用搬來搬去。

另外，游吾和與徐其萬指桃園的拆遷補償指數雖調高到每單位14.7，但比起新北16.6，仍有不小落差。徐其萬更指出航空城的安置住宅售價已從每坪16萬元漲至20萬元，加碼拆遷補償應該更高，才能反映與符合物價上漲實況。

桃園市政府坦言航空城開發因安置街廓的土地所有權人增加，相關都市計畫必須修訂送審，加上新冠肺炎疫情攪局、工程缺工缺料等因素，開發不如預期。

地政局進一步說明，航空城工程處已經允諾明年2月前，可以陸續完成所有安置街廓點交，會盡量協助地主達成蓋好房子直接入住的願望。

網頁來源：航空城獎勵搬遷 第3期住戶觀望

【轉載  資料來源：自由時報/記者 丁奕／台北報導  日期： 2023/08/15 】

桃園航空城計畫範圍內原本有近八千層棟建物，目前還有約二二○○棟建物未搬遷。為鼓勵民眾搬遷，行政院拍板推動第三階段獎勵搬遷方案，明年十月前自動搬遷者，加發十％建物補償費的獎勵金、卅萬元租金補貼以及一份人口搬遷費。此外，因應營建物價指數調升，重建補助發放額度也提高兩成。

重建補助發放額度提高2成

行政院副院長鄭文燦十一日邀集各部會及桃園市政府確認桃園航空城辦理情形，會中決議第三階段獎勵搬遷方案，也敲定將重建補助發放額度提高兩成。

交通部民航局桃機工程處組長王俊鈞表示，桃園航空城計畫預計二○二七年完成全區公共工程，規劃明年十月民眾全數搬遷完畢。民眾越早搬遷，空出來的土地就可先測量、規劃，因此提早自願搬遷民眾多給獎勵金，過去第一階段、第二階段的獎勵搬遷方案，就曾分別加發廿％、十五％建物補償費作為獎勵金。

王俊鈞指出，目前尚未搬遷戶數約在二二○○戶，若到明年十月仍有不願搬離居民，民航局將持續協調。至於第三階段優先搬遷方案具體執行方式，將由桃園市政府及民航局共同研擬細節，再辦理實施。

民航局表示，今年可說是桃園航空城居民重建安置年，航空城的安置街廓選配作業已在今年四月完成，土地所有權狀將在八月完成發放。至於土地何時交給民眾，王俊鈞表示，因土地要完成測量、整地相關工程後才能交付給民眾，預估今年九月至明年四月間陸續交地，民眾領回安置街廓土地可著手開始興建住宅。

重建補助方面，王俊鈞指出，二○二一年內政部土地徵收審議小組曾決議，若在民眾安置重建當年，遇到營建物價指數調升，應考慮民眾重建成本，規劃適當措施。因此參考桃園航空城徵收當時的建物評點為每點十二．二元，現在建物評點則為十四．七元，變動幅度約兩成，因此也調漲兩成重建補助。

王俊鈞說明，重建補助以具有安置資格的住宅為優先補助，民眾必須要有居住事實、作為住宅使用，政府才會協助民眾在地重建，具體獲補助人數則還要再盤點。

(二)高科技產業南移，帶動就業人口，終止人口北漂：自2019中美商戰啟動後，這四年來大陸台商製造業大回流，資金挹注受惠最大城市集中在中南部，加上政策支持高科技產業鏈南移，就業人口增加，不但終止北漂現象，且過去北漂青年陸續出現不少返鄉創業的案例，中南部產業轉型促進地區性繁榮發展可期。

台南因台積電率先進駐南科並已實質量產，帶動上中下游產業鏈南移，並提供上萬以上就業人口，房市發展也由東區大量北移，周邊新市、善化、永康、安南都是受惠的行政區，同時南科向南延伸至路竹、橋頭、仁武、楠梓…形成科技Ｓ廊帶發展走廊。

高雄除了銜接上述Ｓ廊帶科技走廊，且大力推動5G、光電、綠能投資，將扭轉顛覆過去被詬病的重污染工業區印象，成為全新發展的城市。

(三)兩代不同堂持續發酵，新宅產品受青睞：經過三度在台徒步環島，我發現近年台南房市爆發力為全台之冠不無道理。這幾年台南人一直想不通，人口沒增加，新房子卻越蓋越多，到底要賣給誰？回顧三年前我到台南演講時，就曾大膽做出三點預測：

預測一：台南房市會是六都漲幅最強的城市。當時台南人不大相信。

預測二：兩代不同堂趨勢會在南部發酵。當時台南人更不相信。

預測三：透天轉型大廈的時機將趨成熟。民風保守的台南人還是不相信。

如今不到三年，在通貨膨脹壓力下以及年輕人期待置產的需求下，老年人紛紛出錢幫小孩置產，年輕人也樂得自立門戶，在預算有限與喜新厭舊的選擇下，中小坪數的大樓最符合年輕人期待，因此，重劃區新建大樓如雨後春筍般大量供給。

(四)豪宅小宅兩樣情，單身貴族日增、精緻智能小宅產品受青睞：台北市豪宅動輒五、六億的產品將逐漸式微，平均住三到四人的200多坪空間，不但總價高，政府對豪宅政策也不友善，使得這波循環中台北豪宅市場至今單價尚未回到過去高點，西華富邦推出均價260萬，至今只剩235萬上下，因此建商將會規劃單身貴族小豪宅吻合市場需求。

可預見將來台北豪宅每坪250萬已近天花板價，而中南部豪宅每坪60萬卻是地板價。

(五)人口淨流入區域潛力強，北台灣看好桃園：由於台北捷運網與新北三環六線捷運網再連結台北桃機線捷運，所以交通建設擴大都會、縮短台北桃園距離，台北人口往新北流入，新北人口往桃園流入，台北桃園成為一小時生活圈，而桃園房價只有台北三分之一，未來北台灣房市看好桃園的發展潛力，尤其現在的青埔與未來的航空城計畫。

未來航空城計畫，從捷運綠線G14-G18通過整個航空城腹地接桃機A16的整體區段徵收開發案合計有4254.26公頃，包括產業專用面積563公頃，規模之大全台之冠。

由捷運綠線G14-18連結A16-18桃機捷運到青埔，是未來十年北台灣最具發展潛力的帶狀產業、商業、航空、物流、住宅聚集的新興地區。

未來房市除了前五大重大結構性改變，尚有：

(六)重劃區、新興工業區、高鐵軌道經濟帶動房市榮景

(七)AI介入房產行銷，顛覆傳統作業模式，創新效能

(八)輕資產、微經濟時代，疫後觀光休閒產業重燃商機

(九)勞動力下降，購屋能力減弱，租賃市場大崛起

(十)五十年首見：下一個循環【大換屋潮時代來臨】

(詳文下期待續…)

網路：明年10月前桃園航空城自動搬遷戶 加碼補助／尚有2200戶未搬遷 第3階段將加發10％建物補償費獎勵金等

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